En cours de bail, le propriétaire sera en droit d’obtenir en justice la résiliation du bail principal qui entraînera celle de la sous-location illicite, et récupérer la totalité des sommes perçues à cette occasion par ses ex-locataires.

Une solution confirmée par un arrêt de la Cour de cassation du 12 septembre 2019. Comme le rappelle l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer (…). En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation ». Avant de pouvoir sous-louer son appartement ou son cabinet médical, un particulier ou un professionnel de santé doit vérifier si cette sous-location est autorisée par son bail et si elle nécessite l’accord préalable du bailleur.

La jurisprudence considère qu’un médecin-expert pour le compte de compagnies d’assurances qui exerce à titre principal sous forme libérale et n’est pas dans un état de subordination à l’égard de ces compagnies doit déclarer ces revenus en honoraires. Ce sera notamment le cas si ce médecin dispose, pour la réalisation de ses expertises, d’une grande autonomie, qu’il fixe librement les heures et lieux de consultations, et que ses honoraires sont déterminés selon les usages de la profession.

Aujourd’hui, il est de plus en plus difficile de trouver un successeur qui accepte de racheter un droit de présentation à clientèle. La valeur d’une patientèle obéit aux règles de la loi de l’offre et de la demande : en présence d’une pénurie de médecins dans de nombreuses zones géographiques, un jeune médecin optera plus facilement pour une création de cabinet, à plus forte raison si les médecins ayant pris leur retraite n’ont pas trouvé de successeur, laissant une clientèle potentielle sans médecin.

L’usage consistant à valoriser les éléments incorporels d’une patientèle de médecin à 50 % des honoraires des trois derniers exercices précédant la cession doit donc être apprécié à sa juste mesure, comme l’a récemment rappelé la cour d’appel de Toulouse, dans un arrêt du 22 août 2018 : un taux (50 %) qui « doit toutefois être pondéré pour tenir compte de la spécificité de la patientèle cédée ».

En raison d’un accident de la circulation dont il a été victime, un étudiant en médecine n’a pu valider un stage d’interne de six mois, l’obligeant à décaler d’autant sa possibilité d’exercer.

Comme l’a précisé la Cour de cassation dans un arrêt du 13 juin 2019, ce préjudice résultant du démarrage tardif de son activité professionnelle ne s’analysait pas en une perte ou une diminution de revenus, mais correspondait uniquement aux désagréments liés au décalage du début de son activité professionnelle. Ce préjudice devait néanmoins être pris en compte.

Dans une affaire jugée le 24 décembre 2019, le Conseil d’État a donné raison à un chirurgien-dentiste auquel on avait refusé une inscription à un tableau de l’Ordre. Comme le rappelle l’article R.4112-5 du code de la santé publique, en cas de recours et d’appel, le praticien peut se faire assister ou représenter par toute personne de son choix. Or l’information qui avait été donnée à l’intéressé indiquait qu’il pouvait soit se présenter à la séance, soit s’y faire représenter par un avocat. Une information « qui ne renseignait pas M. A… de manière complète sur ses droits en matière d’assistance lors de cette séance », devait en conclure le Conseil d’État, qui a ainsi annulé la décision du Conseil national de l’Ordre des chirurgiens- dentistes pour procédure irrégulière et donc illégale.

Selon l’article 29, alinéa 2, de la convention collective nationale du personnel des cabinets médicaux du 14 octobre 1981, les absences justifiées par la maladie ou l’accident dans un délai maximal d’un an n’entraînent pas une rupture du contrat de travail. Il en résulte qu’un employeur ne peut licencier un salarié en raison de la désorganisation du fonctionnement de l’entreprise occasionnée par son absence prolongée et la nécessité de procéder à son remplacement définitif lorsque, à la date du prononcé du licenciement, l’absence pour maladie n’excède pas un an. Au regard de cette convention collective, la Cour de cassation, dans un arrêt du 18 décembre 2019, a jugé qu’une telle garantie interdisait non seulement le licenciement d’un salarié malade durant la période de garantie mais également le licenciement prononcé en raison d’une absence prolongée perturbant le bon fonctionnement du cabinet médical.

La secrétaire standardiste de ce médecin, en arrêt de travail depuis le 8 février 2014, avait été licenciée le 10 mars 2014 au motif que son absence prolongée perturbait le fonctionnement du cabinet médical et nécessitait son remplacement. Un licenciement sans cause réelle et sérieuse, pour la Cour de cassation.

Comme l’a rappelé une réponse ministérielle récente(1), un tel projet ne peut être concrétisé sans l’accord de votre voisin. Si ce dernier s’y oppose, vous devrez alors recourir à des procédés d’isolation thermique interne qui n’impactent pas le droit de propriété et qui, par conséquent, ne nécessitent aucune autorisation de surplomb extérieur.