Le vendeur d’un bien immobilier qui ne signe pas l’acte authentique chez le notaire à la date convenue doit-il payer une indemnité à son acheteur ?
Seul un cas de force majeure peut permettre à un vendeur d’être exonéré de toute responsabilité et de dédommagement financier. Elle exige trois conditions cumulatives : une circonstance irrésistible, imprévisible et indépendante de la volonté du responsable.
Dans une affaire jugée par la Cour de cassation le 19 septembre 2019, le vendeur d’une maison, un veuf âgé de 76 ans et sans enfant, ne s’était pas rendu chez le notaire le 31 mars 2016 pour signer l’acte définitif. Il devait invoquer un cas de force majeure lié à son état de santé : un grave problème cardiaque, diagnostiqué en janvier 2016, suivi d’une opération, en avril, l’a empêché de vider sa maison et de signer l’acte de vente dans le délai convenu.
Poursuivi par le couple acheteur en paiement de la clause pénale (10 % du prix de vente), il a finalement été condamné à payer 48 000 euros de pénalité. La Cour de cassation n’a pas retenu la force majeure car ce vendeur n’a pas démontré un caractère imprévisible ou brutal ni qu’il ignorait l’existence de son problème cardiaque au moment de la signature du compromis de vente. Pour la Cour de cassation, il pouvait organiser son déménagement, compte tenu de la date du diagnostic, et mandater quelqu’un pour signer l’acte notarié.